Roma, 26 Luglio 2021

Con la legge di conversione del c.d. DL “Sostegni-bis”, è stata introdotta la possibilità di rinegoziare le condizioni economiche dei contratti di locazione di immobili commerciali, relativamente ad un massimo di 5 mesi del 2021, ma solo in presenza di specifiche condizioni.

La scheda di lettura del provvedimento, predisposta dal Servizio Studi del Senato, in proposito rileva che, in generale, nell’ambito dell’autonomia negoziale, locatore e conduttore sono sempre legittimati a rinegoziare il contratto che li vincola, determinando liberamente la durata delle nuove condizioni contrattuali.

In tale scenario, il fatto che il legislatore preveda un “richiamo” alla rinegoziazione secondo un principio di buona fede, stabilendo i casi in cui tale richiamo opera, sembra una norma destinata a spiegare effetti sia tra le parti che con riferimento ai giudici in caso di contenzioso, fornendo dei parametri legislativamente fissati per poter stabilire se la riduzione del canone fosse in qualche misura dovuta e se il nuovo canone sia ragionevole.

In particolare, è stato introdotto l’art. 4-bis, che modifica l’art. 6-novies del DL 41/2021 (DL Sostegni) convertito, aggiungendo due commi all’articolo originario, che già prevede un percorso condiviso per la ricontrattazione delle locazioni commerciali, nei casi in cui il conduttore abbia subìto una significativa diminuzione del volume d’affari, del fatturato o dei corrispettivi, derivante dalle restrizioni sanitarie.

La nuova formulazione specifica l’oggetto della contrattazione, che deve riguardare il canone di locazione per un “periodo massimo di cinque mesi nel corso del 2021”, così recita il comma 2 dell’art. 4-bis.

In particolare, il conduttore ed il locatore “sono chiamati a collaborare tra di loro in buona fede per la rideterminazione del canone”, nel caso in cui il conduttore:

1. non abbia avuto diritto di accedere a partire dall’8 marzo 2020 ad alcuna delle misure di sostegno economico adottate dallo Stato per fronteggiare gli effetti delle restrizioni imposte dall’emergenza epidemiologica da COVID-19;
2. ovvero non abbia beneficiato di altri strumenti di supporto di carattere economico e finanziario, concordati con il locatore anche in funzione della crisi economica connessa alla pandemia stessa.

Per effetto della riformulazione normativa, tali disposizioni si applicano esclusivamente:

1. ai conduttori esercenti attività economica che abbiano registrato un ammontare medio mensile del fatturato e dei corrispettivi nel periodo compreso tra il 1° marzo 2020 e il 30 giugno 2021 inferiore almeno del 50% rispetto all’ammontare medio mensile del fatturato e dei corrispettivi del periodo compreso tra il 1° marzo 2019 e il 30 giugno 2020;
2. e la cui attività sia stata sottoposta a chiusura obbligatoria per almeno duecento giorni anche non consecutivi a partire dall’8 marzo 2020.

Come detto, la durata di operatività del canone ridotto è fissata in cinque mesi del 2021, qualunque siano le mensilità.