Roma, 05 Luglio 2019

Come anticipato in un precedente intervento (vedi blog del 14/05/2019), il c.d. decreto “crescita” prevedeva un interessante agevolazione per le imprese del segmento immobiliare, agevolazione che con la conversione in legge del decreto ad opera della L. 58/2019 – in vigore dal 30/06/2019 – ha subito alcune modifiche in senso migliorativo, ampliando la “platea” degli interventi agevolati dal pagamento delle c.d. imposte d’atto in misura fissa, per complessivi euro 600,00 (euro 200,00, per ciascuna imposta: registro, ipotecaria e catastale).

In particolare, l’art. 7 del DL 34/2019 nella sua stesura definitiva prevede la possibilità, per le imprese di costruzioni, di accedere all’agevolazione per le operazioni di “valorizzazione edilizia” effettuate fino a tutto il 31 dicembre 2021. Operazioni di valorizzazione immobiliare che potranno essere attuate sia mediante la demolizione e ricostruzionedegli immobili (questa era formulazione iniziale del Decreto Crescita) sia mediante attività di manutenzione straordinaria, di restauro, di risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, allo scopo di conseguire classi energetiche elevate e nel rispetto delle norme antisismiche.

Alla luce del novellato testo, risulta evidente che se prima della conversione l’agevolazione era prevista solo per le iniziative di acquisto di interi fabbricati sottese alla demolizione, ricostruzione e alienazione, allo stato attuale, post conversione, risultano agevolabili anche le operazioni immobiliari finalizzate alla ristrutturazione e rivendita, purché vengano migliorate le prestazioni energetiche degli edifici, nel rispettato anche della normativa antisismica.

L’agevolazione si applicherà ai trasferimenti effettuati tra il 30/06/2019 e fino a tutto il 31 dicembre 2021, a condizione che, nei 10 anni successivi all’acquisto, l’impresa di costruzioni acquirente provveda, alternativamente:

1. alla demolizione, ricostruzione (anche con variazione volumetrica, se possibile) e successiva alienazione degli stessi immobili, anche se suddivisi in più unità immobiliari per effetto di frazionamento, purché l’alienazione avvenga per almeno il 75% del volume del nuovo fabbricato;
2. ad effettuare gli interventi edilizi previsti dall’art. 3 comma 1 lett. b), c) e d) del DPR 380/2001 (manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia), con successiva alienazione degli stessi immobili, anche se suddivisi in più unità immobiliari, purché l’alienazione riguardi almeno il 75% del volume del nuovo fabbricato.

In ambedue le fattispecie operative, la ricostruzione/ristrutturazione dovrà avvenire conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica NZEB (Near Zero Energy Building), A o B.

La seconda novità concerne le cessioni di immobili esenti da IVA ex art. 10 del DPR 633/72, espressamente incluse nel campo di applicazione del beneficio. In prima battuta, infatti, l’art. 7 del DL 34/2019, pur non facendo alcun riferimento alla natura del soggetto cedente, era stata “superficialmente” intesa come limitata alle cessioni di immobili cielo-terra operate da privati. In sede di conversione il Legislatore ha posto rimedio a questa svista, includendo tra i trasferimenti agevolati anche quelli esenti da IVA ai sensi dell’art. 10 del DPR 633/72, pur non completando la “casistica” con la puntuale previsione, teoricamente scontata, dei trasferimenti imponibili IVA.

Per quanto concerne gli effetti dell’agevolazione, come detto comporta un significativo beneficio fiscale con riferimento alle cessioni operate da soggetti privati a favore di imprese di costruzione o ristrutturazione, le quali avrebbero dovuto ordinariamente corrispondere l’imposta di registro proporzionale del 9% (con il minimo di 1.000 euro), oltre alle imposte ipotecaria e catastale di euro 50 ciascuna.

Ma l’agevolazione porterà benefici anche per alcune cessioni di immobili cielo-terra operate da soggetti IVA.

In base alle regole ordinarie, infatti, le cessioni operate da soggetti IVA scontano le seguenti imposte a seconda della tipologia dell’immobile:

1. cessione di fabbricati abitativi, se imponibili IVA scontano le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa, in questo caso, pertanto, la norma recata dall’art. 7 del DL 34/2019 non comporta alcun beneficio;
2. cessione di fabbricati abitativi, se esenti IVA, scontano l’imposta di registro proporzionale del 9% per l’acquirente impresa di costruzione o ristrutturazione, non potendosi applicare le agevolazioni “prima casa”, e le imposte ipotecaria e catastale di euro 50 ciascuna; in questa fattispecie l’agevolazione recata dall’art. 7 del DL 34/2019 determinerà un rilevante risparmio in termini di imposta di registro, come detto prevista in misura fissa di euro 200,00;
3. di fabbricati strumentali, sia esenti che imponibili ad IVA, scontano l’imposta di registro fissa e le imposte ipotecaria e catastale rispettivamente del 3% e 1%; anche in questo caso, dunque, la norma recata dall’art. 7 del DL 34/2019 risulterà molto vantaggiosa per la società di costruzioni acquirente, atteso che risparmierà il 4% di imposte ipocatastali, dovendo corrisponderle nella misura fissa di euro 200,00 ciascuna.

Ulteriore novità introdotta in sede di conversione in legge del DL Crescita, è rappresentata dalla possibilità di mantenere il beneficio vendendo frazionatamente gli immobili risultanti dopo i lavori di ricostruzione o ristrutturazione, purché sia alienato almeno il 75% del nuovo fabbricato nel termine di 10 anni dall’acquisto del fabbricato.