Roma, 14 Maggio 2019

Il c.d. “decreto crescita” (DL 34/2019, pubblicato sulla GU n. 100 del 30/04/2019, all’art. 7 prevede una significativa agevolazione sulle c.d. “imposte d’atto” (imposta di registro, ipotecaria e catastale), finalizzata alla promozione delle iniziative immobiliari caratterizzate dalla demolizione e ricostruzione.

La norma prevede che per i trasferimenti di interi fabbricati, contrattualizzati entro il 31/12/2021, le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno dovute in misura fissa di Euro 200 ciascuna e non nella misura proporzionale.

La norma precisa che l’acquisto deve essere effettuato da un’impresa immobiliare di costruzioni e/o di ristrutturazioni, la quale entro il termine massimo di 10 anni dalla data del trasferimento provveda alla demolizione, ricostruzione ed alienazione (anche frazionatamente) dell’immobile cielo-terra acquistato.

In termini di requisiti oggettivi, la norma trova applicazione con riferimento ai trasferimenti (anche in permuta):

• di interi fabbricati;
• contrattualizzati dal 1° maggio 2019 al 31 dicembre 2021.

Dal punto di vista soggettivo, la norma fa riferimento ai trasferimenti a favore di “imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare”, circoscrivendo il campo di applicazione ad alcune tipologie di acquirenti, mentre non sembrerebbe porre alcun limite dal punto di vista del soggetto cedente.

A tal riguardo c’è da segnalare, tuttavia, che la “relazione illustrativa” d’accompagnamento al decreto, nel descrivere la nuova norma, ne limiterebbe il campo operativo alle sole cessioni di fabbricati operate da privati, peculiarità che non è in alcun modo ripresa nel dettato normativo che, quindi, non pare escludere l’applicazione della disciplina agevolativa alle cessioni operate da soggetti IVA.

Per quanto concerne le condizioni agevolative, la norma prescrive che, nei 10 anni successivi all’acquisto dell’immobile:

• le imprese acquirenti provvedano alla demolizione, ricostruzione ed alienazione;
• che la ricostruzione avvenga conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica A o B, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente ove consentita dalle vigenti norme urbanistiche.

Solo in presenza delle condizioni anzidette, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sul trasferimento immobiliare, sono dovute in misura fissa di Euro 200 ciascuna, per un totale di Euro 600, anziché nella misura proporzionale, che può anche arrivare al 9% (imposta di registro) per i fabbricati a destinazione abitativa, o del 4% (ipotecaria 3% + catastale 1%) per i fabbricati strumentali per natura o destinazione.

Da segnalare che l’acquisto agevolato, qualora richiesto in sede di trasferimento, è soggetto a decadenza laddove non siano soddisfatte le condizioni agevolative; in tal caso saranno dovuti:

• le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura ordinaria;
• una sanzione del 30% delle stesse imposte;
• gli interessi di mora dalla data dell’acquisto dell’immobile.

Il riferimento, tra le condizioni agevolative, alle tre fasi di “demolizione, ricostruzione e alienazione” degli immobili, sembra implicare che, nel termine di 10 anni debbano intervenire tutte e tre le fasi per evitare la decadenza, mentre andrà chiarito se tutti gli immobili eventualmente ricavati dall’intero fabbricato demolito debbano essere alienati per mantenere l’agevolazione, ovvero se la decadenza possa realizzarsi limitatamente alla “quota parte” non alienata.