Roma, 11 Settembre 2020
L’Agenzia delle Entrate, nella propria risposta ad interpello n. 329 di ieri, precisa e stigmatizza quanto già indicato nella circolare dell’8 agosto 2020: agli edifici posseduti da un unico proprietario, anche a proprietà indivisa, il superbonus del 110% non spetta.
L’ambito soggettivo del superbonus, definito dal comma 9 dell’art. 119 del DL 34/2020, prevede espressamente che la detrazione nella misura del 110% si applica agli interventi di riqualificazione energetica, di riduzione del rischio sismico, di installazione di impianti fotovoltaici e di installazione di colonnine per la ricarica di veicoli elettrici che vengono effettuati “dai Condomìni e dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, sulle singole unità immobiliari”.
Si ritiene che in considerazione del fatto che il testo della norma si riferisce espressamente ai “Condomìni” e non alle “parti comuni” degli edifici, affinché possa spettare il superbonus è necessario sia costituito un condominio secondo la disciplina recata dagli artt. 1117-1139 c.c..
In termini squisitamente giuridici, pertanto, affinché sussista un condominio e si realizzi la particolare forma di comunione prevista dagli artt. 1117-1139 c.c., è necessario che un edificio sia suddiviso in una pluralità di unità immobiliari la cui proprietà non sia riconducibile ad un medesimo soggetto, bensì a due o più soggetti diversi.
A tal riguardo vale la pena di ricordare che gli immobili interamente posseduti da un unico proprietario, seppur composti da due o più unità immobiliari distintamente accatastate, non rappresentano giuridicamente un Condominio.
Quanto detto vale anche nei casi di due o più soggetti persone fisiche che siano proprietarie, per quote indivise, dell’intero edificio. L’AdE, nella risposta ad interpello n. 329/2020 di ieri, ritiene che in questi casi non sia possibile fruire del superbonus del 110%:
- né con riguardo alle spese sostenute per gli interventi sulle parti comuni;
- né con riferimento alle spese sostenute per gli interventi sulle singole unità immobiliari, in quanto non inserite in un Condominio.
La precisazione fornita dall’AdE nella riposta n. 329/2020 accenderà nelle prossime settimane il “dibattito”, non per quanto precisato sugli interventi effettuati sulle parti comuni (resta ben inteso che per questi interventi, in presenza dei relativi presupposti, è possibile ovviamente accedere alle versioni “ordinarie” delle detrazioni IRPEF/IRES), quanto alla posizione assunta dall’AdE con riguardo agli interventi eseguiti sulle singole unità immobiliari.
In particolare, in termini letterali della norma, dal combinato disposto della lett. a) comma 1 e della lett. b) del comma 9 dello stesso art. 119, infatti, l’utilizzo delle locuzioni “edificio” con riguardo agli interventi di isolamento termico e “unità immobiliari” con riguardo alle persone fisiche, la norma non sembra escludere la possibilità di fruire del superbonus del 110% per le singole unità immobiliari che non si trovano nei Condomini.
A titolo esemplificativo, si pensi al caso di un piccolo edificio composto da due unità immobiliari posseduto interamente da un soggetto persona fisica. Non è possibile escludere a priori che l’intervento di isolamento termico effettuato su una unità immobiliare non permetta di migliorare di due classi energetiche l’intero edificio come richiesto dal comma 3 dell’art. 119.Nel caso poi vengano effettuati interventi “oggettivamente” trainanti sulle parti comuni e congiuntamente vengano eseguiti interventi trainati sulle singole unità (che per gli interventi di riqualificazione energetica devono essere al massimo due) il superbonus dovrebbe spettare seppur l’edificio non sia giuridicamente un Condominio.
