Roma, 16 Maggio 2026
La sentenza della Cassazione in commento offre l’occasione per ribadire i presupposti applicativi del il regime della participation exemption(PEX), con particolare riguardo al requisito della commercialità della società partecipata al momento del realizzo della plusvalenza. Come noto, l’art. 87 del TUIR consente alle società soggette a IRES di escludere dalla tassazione il 95% della plusvalenza realizzata cedendo quote o azioni in altre società (esenzione da capital gain / agevolazione sull’exit). La norma anzidetta subordina l’accesso al beneficio al rispetto di quattro condizioni, tra cui — rilevante nel caso in esame — lo svolgimento da parte della società partecipata di una effettiva attività commerciale (requisito di operatività / commercialità della partecipata).
Come precisato dalla norma stessa e dalla, oramai, diffusa giurisprudenza, sono escluse a priori, senza possibilità di prova contraria, le società il cui patrimonio sia prevalentemente composto da beni immobili non strumentali (immobili da reddito / asset non operativi). Il requisito di commercialità deve inoltre sussistere ininterrottamente dall’inizio del terzo periodo d’imposta precedente alla vendita della partecipazione.
IL CASO ESAMINATO DALLA CASSAZIONE. Una società ha conferito un’azienda alberghiera situata in Sardegna in una newco (società di nuova costituzione / veicolo societario). Contestualmente viene stipulato un contratto di comodato gratuito, in forza del quale è la stessa conferente — e non la newco conferitaria — a gestire operativamente l’albergo. Al momento della successiva cessione delle quote della newco, il comodato è ancora in vigore e la partecipata non ha ancora avviato in proprio la gestione dell’attività ricettiva: si trova ancora nella fase prodromica (preparatoria, di pre-avviamento operativo).
LA DECISIONE DELLA CASSAZIONE. La Suprema Corte nega l’esenzione PEX nella fattispecie. Il momento rilevante per verificare il requisito di operatività commerciale è esclusivamente quello della vendita delle quote (data del disinvestimento e del realizzo della plusvalenza). Se in quel preciso momento la partecipata (conferitaria) è ancora in fase di avviamento, il beneficio non spetta, a prescindere da quanto avviene successivamente in termini operativi/commerciali.
La sentenza richiama la circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 7/2013, secondo cui il periodo di start-up non è di per sé sufficiente a integrare l’esercizio di attività d’impresa commerciale. Soltanto quando l’attività è concretamente avviata — e la fase preparatoria definitivamente conclusa — si produce l’effetto di “trascinamento a ritroso” (retrodatazione del requisito della commercialità), che permette di computare anche i periodi precedenti in cui è stato avviato l’investimento.
CONFRONTO CON UNA PRECEDENTE SENTENZA, CASSAZIONE 14800/2025. Nella sentenza in esame, la Cassazione distingue il caso in esame da un precedente in cui una società stava costruendo un immobile alberghiero da destinare alla propria attività. In quel caso era stata ritenuta compatibile con la PEX la fase di cantiere, in quanto finalizzata a dotare l’impresa di una struttura produttiva propria, a condizione che l’attività fosse poi effettivamente avviata nell’immobile medesimo.
La differenza sostanziale tra le due fattispecie: nel precedente del 2025, era la stessa partecipata a costruire e poi gestire; nel caso esaminato nella sentenza di questo mese, l’attività era gestita da un soggetto terzo (la conferente, tramite comodato), e la newco-conferitaria non aveva concluso nemmeno le attività preparatorie al momento del realizzo.
IL PRINCIPIO RICAVABILE. Ai fini PEX, ciò che conta è che la società partecipata stia effettivamente svolgendo un’attività imprenditoriale al momento del disinvestimento. Non è sufficiente che si stia preparando a farlo, né che l’attività venga avviata dopo la vendita. Il requisito di commercialità va verificato fotograficamente alla data del realizzo, non in proiezione futura. Come riprodotto anche nella sentenza in esame – che richiama la sentenza 14800/2025 – si osserva, che l’art. 87 del TUIR non fa riferimento al caso in cui i beni siano in corso di costruzione al finedi essere destinati all’attività produttiva propria dell’impresa contribuente e viene affermato il seguente “principio di diritto”: “ai fini delbeneficio previsto dall’art. 87, comma 1, TUIR (esenzione della plusvalenza nella misura del 95 per cento), il requisito previsto alla lett. d),relativo all’esercizio da parte della società partecipata di un’impresa commerciale, non va escluso, ai sensi della presunzione iuris et de iuredi non sussistenza contenuta nella medesima lettera, ove l’immobile strumentale sia in costruzione, in quanto tale attività è volta a dotarel’impresa di un apparato organizzativo autonomo, purché in seguito sia provato che nell’immobile stesso sia successivamente iniziata l’attività imprenditoriale medesima”.
In sede di pianificazione fiscale di operazioni di conferimento con successiva cessione di partecipazioni, è quindi essenziale verificare che la società conferitaria abbia concretamente avviato la propria attività imprenditoriale — e non si trovi ancora in fase preparatoria — prima di procedere alla cessione delle quote. A tal fine non è sufficiente il mero conferimento dell’azienda: occorre che la conferitaria abbia assunto la gestione diretta e operativa dell’attività, sciogliendo eventuali rapporti di comodato o gestione per conto della conferente. Ogni operazione di “exit” andrebbe pertanto preceduta da un’analisi puntuale dello stato operativo effettivo della partecipata alla data del realizzo, documentando il superamento della fase di start-up almeno dall’inizio del terzo periodo d’imposta precedente alla cessione.
