Roma, 20 novembre 2023

Il Ministero dell’Economia e delle Finanze, con la risoluzione del 16/11/2023 n. 4/DF ha fornito ufficialmente alcuni chiarimenti in ordine al perimetro di applicazione dell’IMU per le unità c.d. collabenti, nonché per i fabbricati rurali strumentali e i terreni agricoli condotti in forma associata.

Per quanto concerne i fabbricati collabenti, nella risoluzione ministeriale viene ricordata la definizione dei “fabbricati collabenti”, ovvero gli immobili diroccati, i ruderi e i fabbricati caratterizzati da un notevole livello di degrado, tale da determinare l’assenza di autonomia funzionale e una conseguente inidoneità a produrre reddito.

Tali costruzioni sono censite in Catasto nella categoria F/2, ai fini della loro identificazione, ma sono prive di rendita catastale.

In merito alla rilevanza, ai fini IMU, di detti fabbricati e dei terreni su cui insistono, sono stati espressi orientamenti difformi, soprattutto in ambito giurisprudenziale.

Per individuare il trattamento da riservare a tale tipologia di immobili, il MEF richiama la definizione di cui all’art. 1 comma 741 lett. a) della L. 160/2019, che, ai fini IMU, identifica il “fabbricato” come “l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita catastale, considerandosi parte integrante del fabbricato l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza esclusivamente ai fini urbanistici, purché accatastata unitariamente; il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all’imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato”.

In estrema sintesi, nella risoluzione 4/DF-2023 del MEF viene sancito che l’unità immobiliare collabente non può essere sottoposta a IMU in quanto “fabbricato”, atteso che esso è privo di rendita catastale, per disposizione normativa necessaria per determinare la base imponibile ai fini IMU dei fabbricati.

Il documento di prassi aggiunge inoltre che l’unità collabente neppure può assoggettarsi a IMU in quanto “area fabbricabile”, poiché tale immobile, seppure privo di rendita, è comunque censito in Catasto come “fabbricato” (cfr. blog del 17/01/2023, “Il perimetro IMU per le unità collabenti”).

A valle delle sue precisazioni, la “direzione legislazione tributaria e federalismo fiscale” del MEF conclude richiamando un orientamento espresso dalla giurisprudenza di legittimità della Cassazione, secondo cui per il fabbricato collabente non è dovuta l’IMU, “…. salvo che l’eventuale demolizione restituisca autonomia all’area fabbricabile che, solo da quel momento, è soggetta a imposizione come tale, fino al subentro della imposta sul fabbricato ricostruito” (così, tra le altre, Cass. n. 28581/2020).

In altre parole, tale orientamento della giurisprudenza di legittimità, accolto dalla risoluzione 4/DF-2023 del MEF, afferma che, fino alla demolizione del fabbricato collabente, non è dovuta l’IMU né per detto fabbricato né per il terreno sul quale il fabbricato insiste.

Un secondo chiarimento reso dalla risoluzione del MEF riguarda i criteri di riscontro per l’applicazione delle aliquote ridotte IMU dell’art. 1 comma 750 della L. 160/2019, previste per i fabbricati rurali strumentali ex art. 9 comma 3-bis del DL 557/93.

Su tale fattispecie, allineandosi alla giurisprudenza della Suprema Corte, il MEF precisa che la “ruralità” del fabbricato va riscontrata secondo criteri meramente “oggettivi”.

In particolare, è richiesta solo una qualifica catastale conforme, data dal classamento del fabbricato nella categoria catastale D/10 o dall’apposizione della relativa specifica annotazione (tra le ultime, Cassazione n. 28851/2023).

In ossequio a ciò, nella sua risoluzione il MEF afferma che per fruire delle aliquote ridotte per il fabbricato rurale strumentale, non occorre la qualifica di “coltivatore diretto” o di “imprenditore agricolo professionale” in capo al soggetto passivo o all’utilizzatore dell’immobile. Inoltre, la qualifica di ruralità non può essere esclusa per il solo fatto che il fabbricato è concesso in comodato, essendo dirimente esclusivamente la risultanza catastale.

Infine, la risoluzione fornisce alcuni chiarimenti in merito all’esenzione IMU prevista dall’art. 1 comma 758 lett. a) della L. 160/2019 per i terreni agricoli posseduti e condotti dai coltivatori diretti (CD) e dagli imprenditori agricoli professionali(IAP), iscritti alla previdenza agricola. In particolare, nella risoluzione 4/DF-2023 del MEF si precisa che detta esenzione va riconosciuta anche nelle ipotesi in cui i terreni agricoli vengano condotti da CD o IAP in forma associata.