Roma, 16 Giugno 2025

Secondo i Giudici della Suprema Corte, anche la fase di costruzione di un fabbricato a futura destinazione alberghiera – attività poi effettivamente intrapresa – da parte di una società avente conforme oggetto sociale, costituisce a tutti gli effetti utilizzo dell’immobile nell’esercizio dell’impresa ai fini della participation exemption ai sensi dell’art. 87 del T.U.I.R..

Come noto la c.d. PEX (Participation Exemption) consente l’esenzione per il 95% delle plusvalenze sulla vendita di partecipazioni da parte dei soggetti IRES, a condizione che la partecipazione oggetto di realizzo plusvalente sia relativa ad una società che svolga un’effettiva attività commerciale, dovendosi peraltro escludere a priori, senza possibilità di prova contraria, la sussistenza del requisito di commercialità (art. 87 comma 1 lett. d) del TUIR) in capo a quelle società partecipate il cui patrimonio è prevalentemente investito in beni immobili diversi dagli impianti e dai fabbricati utilizzati direttamente dall’impresa.

Altra condizione, ai sensi del successivo comma 2 dell’art. 87, è che il requisito di “commercialità” della partecipata sussista ininterrottamente dall’inizio del terzo periodo di imposta anteriore al realizzo della plusvalenza.

Con l’ordinanza n. 14800/2025, la Corte di Cassazione ha analizzato il caso della vendita da parte di una S.r.l. di una sua partecipata al 26%, avente come unica attività svolta, fino al momento della cessione della relativa partecipazione, la sola costruzione dell’unico bene immobile da destinare ad attività alberghiera da avviare negli anni a seguire, quindi al termine dell’attività di costruzione/ristrutturazione dell’albergo.

Inoltre, detta partecipata, nei tre anni anteriori alla cessione, non aveva prodotto alcun ricavo.

L’AdE, in estrema sintesi, contestava alla società che aveva realizzato una significativa plusvalenza l’applicazione delle agevolazioni del regime PEX, sostenendo che la società di cui era stata ceduta la partecipazione fosse priva dei requisiti previsti dall’articolo 87 del TUIR, ovvero: 1) non svolgeva un’attività d’impresa in quanto non aveva prodotto ricavi nei tre anni precedenti; 2) possedeva come unico bene un immobile in costruzione, non ancora utilizzato.

A giudizio dell’AdE, i presupposti per avvalersi della PEX sarebbero stati rispettati solo in data successiva, ovvero solo dal momento in cui effettivamente l’immobile fosse stato utilizzato a scopo alberghiero, con l’inizio dell’attività.

L’ordinanza in commento – che ha una portata non banale per il principio statuito – analizza, perimetra e qualifica ai fini PEX l’attività preparatoria, costituita nella specie dalla costruzione dell’edificio da destinare ad attività alberghiera, rispetto ad un’impresa che effettivamente aveva come oggetto sociale quello dello svolgimento di tale attività, avviata però molti anni dopo la cessione della partecipazione, ovvero al termine della ristrutturazione dell’immobile.

Ad avviso della Cassazione, la presunzione secondo la quale non ricorre il requisito dell’esercizio di impresa commerciale [lett. d) del comma 1 dell’art. 87 del TUIR] se il valore del patrimonio immobiliare sia in prevalenza caratterizzato da stabili non costituenti beni merce o strumentali “… non fa riferimento al caso in cui i beni stessi siano incorso di costruzione al fine di essere destinati all’attività produttiva propria dell’impresa contribuente”.

In particolare, la strumentalità sarebbe caratterizzata dalla necessità che gli stabili siano “utilizzati direttamente”nell’esercizio dell’impresa.

Nella fattispecie oggetto del contenzioso, nel periodo anteriore alla cessione, l’attività alberghiera, poi pacificamente iniziata, non risultava ancora esercitata, in quanto l’edificio risultava in costruzione a opera di terzi.

Il principio varato dalla Cassazione, pertanto, conferma che rientrano nell’attività di impresa anche gli atti economici preparatori che permettono di individuare l’oggetto dell’attività e il suo carattere, anche prima che vengano instaurati rapporti con terzi.

L’ordinanza della suprema Corte, inoltre, per delineare il requisito della commercialità ai fini PEX, in modo quanto mai puntuale si sofferma sul perimetro della fase di start-up di una società, precisando che “…. Si considerano atti tipici della fase di start up, a titolo esemplificativo, tutte le attività dirette a costituire, definire e rendere operativa la struttura aziendale, comprese quelle relative agli studi preparatori, all’ottenimento di permessi, licenze e autorizzazioni, alle ricerche di mercato, all’addestramento iniziale del personale, all’acquisizione delle risorse finanziarie e tecniche necessarie ad avviare l’attività dell’impresa.  La fase di start up, così intesa, costituisce un fattore essenziale e imprescindibile della vita dell’impresa ed assume una diversa connotazione – in termini di durata, complessità, onerosità – in funzione del settore economico di appartenenza e del tipo di attività svolta. Il discrimine tra la fase di start up e l’avvio dell’attività commerciale rileva ai fini del computo del triennio di possesso previsto dall’articolo 87, comma 2, del TUIR. Il periodo di start up, infatti, ancorché non idoneo autonomamente a configurare l’esercizio di attività commerciale, è suscettibile di assumere una connotazione commerciale, ai fini pex, nell’ipotesi in cui venga seguito dallo svolgimento dell’attività d’impresa. In altri termini, il requisito della commercialità può considerarsi sussistente già nella fase di start up sempreché la società partecipata, dopo aver ultimato le fasi preparatorie ed essersi così dotata di un apparato organizzativo autonomo, inizi successivamente a svolgere l’attività per la quale è stata costituita…”.

Nell’ordinanza n. 14800 del 02/06/2025 si afferma, quindi, il seguente principio di diritto: “ai fini del beneficio previstodall’art. 87, comma 1, TUIR (esenzione della plusvalenza nella misura del 95 per cento), il requisito previsto allalett. d), relativo all’esercizio da parte della società partecipata di un’impresa commerciale, non va escluso, aisensi della presunzione iuris et de iure di non sussistenza contenuta nella medesima lettera, ove l’immobilestrumentale sia in costruzione, in quanto tale attività è volta a dotare l’impresa di un apparato organizzativoautonomo, purché in seguito sia provato che nell’immobile stesso sua successivamente iniziata l’attività imprenditoriale medesima”.