Roma, 21 Gennaio 2019
Come noto, la cessioni di partecipazioni – siano esse qualificate o non – in società di gestione immobiliare che svolgano un’attività caratterizzata in maniera preminente/esclusiva dalla mera locazione di uno o più immobili “a reddito”, è soggetta ad una presunzione assoluta ex lett. d) dell’art. 87 comma 1 del T.U.I.R., che preclude l’accesso al regime fiscale della participation exemption (p.e.x.).
Tuttavia, qualora la società partecipata ponga in essere attività ulteriori rispetto alla mera ed esclusiva “gestione passiva” – con la sola percezione di canoni di locazione/affitto relativi ad uno o più immobili – ponendo in essere attivamente una serie di “servizi complementari e funzionali” alla utilizzazione dell’immobile (come nel caso, ad esempio, degli immobili che fanno parte di complessi immobiliari aventi destinazione unitaria quali gallerie commerciali, cfr. circ. Agenzia Entrate 29 marzo 2013 n. 7), l’ambito applicativo del regime p.e.x. muta radicalmente, in senso favorevole.
In particolare, in questi ambiti operativi, la significatività “qualitativa e quantitativa” di detti “servizi complementari e funzionali” all’utilizzazione unitaria del complesso immobiliare, rispetto alla mera attività locativa, fa sì che gli immobili facenti parte del compendio immobiliare a cui i suddetti servizi ineriscono possano essere classificati tra i beni utilizzati direttamente nell’esercizio d’impresa, anziché tra gli immobili concessi in uso a terzi sulla base di “meri” contratti di locazione o di affitto d’azienda, con quel che ne consegue in termini della loro rilevanza/irrilevanza ai fini p.e.x..
Sotto il profilo qualitativo, i servizi sono significativi se riguardano il complesso immobiliare nel suo insieme. Nella sua circolare del 29 marzo 2013 n. 7, l’AE esemplifica le seguenti tipologie di servizi rilevanti: 1) la richiesta e gestione delle autorizzazioni amministrative (tipicamente, le licenze commerciali per lo svolgimento delle attività nei singoli negozi); 2) la gestione amministrativa e finanziaria relativa alle attività svolte all’interno del complesso immobiliare; 3) la promozione e pubblicità degli spazi commerciali; 4) la predisposizione di attrezzature necessarie al funzionamento dei singoli immobili; 5) lo svolgimento di tutte le complesse attività relative all’organizzazione e pubblicizzazione dei negozi; 6) la manutenzione e pulizia delle aree comuni interne ed esterne; 7) la gestione dell’utilizzo di mezzi di trasporto volti a favorire i potenziali clienti nel raggiungimento del complesso immobiliare; 8) la predisposizione di spazi comuni che favoriscano l’intrattenimento dei clienti; 9) le attività di animazione, di vigilanza e di gestione dei parcheggi.
Sotto il profilo quantitativo, i servizi sono significativi se la loro entità è tale da rendere l’attività di locazione o di affitto non più preminente, in quanto inserita in una più ampia attività di prestazione di servizi. Ciò si verifica senz’altro nell’ipotesi in cui i ricavi derivanti dalla gestione attiva risultino di importo superiore ai ricavi relativi ai canoni di “mero” affitto/locazione. Si precisa, altresì, che la “significativa entità dei servizi” potrebbe sussistere anche nell’eventualità in cui i proventi relativi alla gestione attiva risultino di importo inferiore a quelli derivanti dai canoni di affitto/locazione, fermo restando che, in quest’ultimo caso, grava sul contribuente l’onere di fornire, con le modalità ritenute più opportune, la prova dell’esistenza del requisito della “significatività quantitativa” dei servizi resi.
In ogni caso, perché possa parlarsi di “gestione attiva” (in ambito applicativo p.e.x. ex art. 87 del T.U.I.R.) è necessario che in capo alla società locatrice del compendio immobiliare sussista una struttura organizzativa e operativa propria, funzionale alla prestazione dei servizi medesimi o quanto meno al coordinamento di quelli esternalizzati in outsourcing.
