Roma, 03 Maggio 2021

Nella sua recente ed importante sentenza, la Corte di Cassazione si è pronunciata escludendo la natura di “cessione di beni” per le cessioni di immobili perfezionate nel contesto di operazioni di “sale and lease back”, ovverosia la vendita di un bene ad una società di leasing con successiva “locazione finanziaria di ritorno” allo stesso venditore, nella veste di utilizzatore.

Nella causa approdata in Cassazione, la materia del contendere era la qualificazione di “cessione di beni”, ex art. 2 del DPR 633/72 (ed in quanto tale se fosse da assoggettare o meno ad IVA), relativamente alla vendita di un bene dalla società che ne era proprietaria alla società di leasing.

L’esito finale dell’ordinanza della Corte di Cassazione – che avrà in futuro effetti non banali – è stato che non costituisce una “cessione di beni” soggetta a IVA la vendita di un bene in forza di un contratto di “sale and lease back”, a condizione che sia escluso il carattere illecito o distorto del contratto e che non sia contemplata alcuna finalità elusiva delle disposizioni tributarie, ex art. 10-bis della L. n. 212/2000.

In coerenza con la giurisprudenza comunitaria, la stipula di un contratto di “lease back” configura, ai fini IVA, un’operazione negoziale complessa e unitaria, la cui causa è di carattere squisitamente finanziaria, essendo finalizzata a incrementare la liquidità del venditore, che diviene il successivo utilizzatore del bene in leasing.

Secondo un approccio di prevalenza della sostanza sulla forma, la finalità principe del lease back non è quella di trasferire il bene da un soggetto a un altro, il quale possa goderne come se ne fosse il proprietario, atteso che la disponibilità del bene permane in capo al venditore che lo utilizzerà, quindi, senza alcuna interruzione nel lasso temporale fra “il prima e dopo” la stipula del contratto di “lease back”.

Si evidenzia che l’ordinanza n. 11023/2021 fa riferimento ad una sentenza della Corte di Giustizia Ue del marzo 2019, laddove lo schema contrattuale in esame veniva ricondotto a un’operazione complessa, escludendo l’assimilazione dello stesso a una “cessione di beni” – ed in quanto tale non soggetta ad IVA – ai sensi della direttiva 2006/112/Ce in materia di IVA.

Tra le argomentazioni della Corte di Giustizia, richiamate dai giudici della Cassazione nella loro sentenza, vi è il fatto che l’operazione di “sale and lease back” ha carattere meramente finanziario, possedendo la precipua finalità di aumentare la liquidità del soggetto venditore, il quale ricevendo – dopo la vendita – i beni in leasing mantiene un possesso ininterrotto degli stessi.

Pertanto, secondo i Giudici comunitari, un’operazione di “sale and lease back”, per quanto complessa nelle sue dinamiche, è riconducibile ad un’unica operazione, non qualificabile come “cessione di beni”, in quanto il diritto trasferito in capo alla società di leasing non autorizza quest’ultima a disporre del bene come se fosse il proprietario.

Questa “visione” è stata recepita dalla Corte di Cassazione che, valorizzando la funzione finanziaria del contratto stipulato, esclude in modo rigoroso la rilevanza ai fini IVA dell’operazione di sale & lease back.

Tuttavia, nonostante la presa di posizione della giurisprudenza comunitaria del marzo 2019, l’A.d.E. non è ancora tornata sui propri passi, superando quanto formulato in una datata Circolare Ministeriale che risale al 2000, la n. 218 del 30 novembre, secondo la quale l’operazione di “sale e lease back” dovrebbe essere scomposta:

1. nella cessione nei confronti della società di leasing del bene oggetto del contratto di “sale and lease back”, la quale configurerebbe un’operazione soggetta a IVA;
2. nella successiva concessione in leasing del bene, a sua volta da assoggettare ad IVA, in qualità di prestazione di servizi;
3. nell’eventuale riscatto del bene, al termine del contratto, a sua volta integrante una cessione di beni soggetta a IVA, relativamente alla quota riscattata.

E’ facile comprendere come la recente sentenza della Cassazione, soprattutto in ambito immobiliare per i volumi espressi, avrà riflessi notevoli, atteso che diversamente da quanto chiarito in sede giurisprudenziale, a giudizio dell’A.d.E. le operazioni di sale & lease back dovrebbero essere soggette ad IVA, applicata sulla base della disciplina prevista per le operazioni immobiliari, come fossero compravendite ordinarie, con ripercussioni anche sulle altre imposte indirette, a seconda che ci si avvalga del regime di esenzione ovvero di imponibilità in reverse charge.