Roma, 04 novembre 2026

Il Disegno di Legge di Bilancio 2027, presentato alla Camera dei Deputati il 30 ottobre 2026, prevede una nuova rivalutazione sui beni immobili.

L’esame parlamentare è stato avviato da pochi giorni e si concluderà entro il 31 dicembre 2026: sino all’approvazione definitiva il testo potrà essere oggetto di modifiche, anche significative. Le considerazioni che seguono andranno pertanto verificate alla luce del testo di legge definitivo, a ridosso della fine del corrente anno.

Tra le misure fiscali di maggiore interesse per le imprese, l’articolo 14 del disegno di legge ripropone la rivalutazione dei beni immobili d’impresa. L’istituto ricalca nell’impianto le rivalutazioni succedutesi a partire dalla legge n. 342/2000, alla quale la nuova disposizione espressamente rinvia, ma presenta alcuni elementi di novità meritevoli di attenzione.

L’interesse pratico è evidente per le società che detengono immobili iscritti in bilancio a valori storici sensibilmente inferiori a quelli di mercato: la rivalutazione consente di allineare tali valori, con effetti sul patrimonio netto e, a determinate condizioni, sul piano fiscale.

Ambito soggettivo e oggettivo

La disposizione introduce l’art. 364-ter nel nuovo Testo Unico delle Imposte sui Redditi (D.Lgs. 19 giugno 2026, n. 117, che sarà applicabile dal 01/01/2027). Possono avvalersene, a condizione che non adottino i principi contabili internazionali:

• le società di capitali e gli enti commerciali residenti di cui all’art. 82, comma 1, lettere a) e b), del TUIR;
• le società di persone e i soggetti a esse equiparati.

Per i soggetti IAS/IFRS adopter è previsto, in alternativa, il riallineamento dei valori fiscali a quelli di bilancio, con la medesima imposta sostitutiva; l’importo riallineato, al netto dell’imposta, è “vincolato in una riserva in sospensione d’imposta ai fini fiscali”, affrancabile con l’imposta del 10%.

Oggetto della rivalutazione sono i beni immobili risultanti dal bilancio dell’esercizio in corso al 31 dicembre 2025, con esclusione:

• delle “aree fabbricabili”;
• degli “immobili merce”, ossia quelli “destinati alla produzione o allo scambio nell’attività d’impresa”.

Rientrano quindi nell’ambito applicativo, a titolo esemplificativo, gli immobili strumentali e quelli patrimoniali concessi in locazione, mentre ne restano esclusi gli immobili alla cui costruzione o compravendita è diretta l’attività dell’impresa.

La facoltà è riconosciuta, precisa la relazione illustrativa, “anche in deroga all’articolo 2426 del codice civile e alle altre disposizioni vigenti in materia”, e dunque al criterio del costo che ordinariamente presiede alla valutazione delle immobilizzazioni.

Tempistiche e adempimenti di bilancio

La rivalutazione deve essere eseguita “nel bilancio o rendiconto dell’esercizio successivo a quello in corso al 31 dicembre 2025”: per i soggetti con esercizio coincidente con l’anno solare, nel bilancio al 31 dicembre 2026, da approvarsi nel corso del 2027. Essa deve essere annotata nell’inventario e illustrata nella nota integrativa, “distinguendo tra immobili ammortizzabili e non ammortizzabili”.

Pur in presenza di un orizzonte temporale non immediato, è opportuno avviare per tempo le valutazioni peritali e le analisi di convenienza, così da disporre degli elementi necessari in sede di chiusura dell’esercizio corrente.

Rivalutazione per singolo bene

Elemento di particolare rilievo è la previsione secondo cui la rivalutazione “potrà essere eseguita distintamente per ciascun bene”, così come accadde per la “rivalutazione Covid”. Viene così superato il vincolo, presente in alcune delle precedenti discipline, di rivalutare tutti i beni appartenenti alla medesima categoria omogenea.

Ne deriva un’ampia flessibilità operativa: la rivalutazione potrà essere limitata ai soli immobili per i quali l’operazione risulti effettivamente conveniente, ad esempio in ragione del differenziale tra valore contabile e valore di mercato o di una prevedibile futura cessione.

Resta da chiarire se la rivalutazione possa riguardare il solo fabbricato e non l’area sottostante, o viceversa. In passato l’Amministrazione finanziaria aveva ammesso la rivalutazione congiunta del fabbricato e dell’area di sedime, ma in un contesto normativo ancora fondato sulle categorie omogenee. La nuova formulazione sembrerebbe consentire una scelta disgiunta, con effetti non trascurabili per gli immobili, come quelli situati nei centri storici, il cui valore è in larga parte riferibile al suolo. In assenza di chiarimenti ufficiali, sul punto è consigliabile un approccio prudente.

Imposta sostitutiva e modalità di versamento

Il maggior valore attribuito ai beni è riconosciuto ai fini fiscali “previo versamento di un’imposta sostitutiva” delle imposte sui redditi e dell’IRAP, pari:

• all’8% per gli immobili ammortizzabili;
• al 4% per gli immobili non ammortizzabili.

L’imposta è “da computare in diminuzione del saldo attivo” della rivalutazione. Con riferimento alla rivalutazione di cui alla legge n. 147/2013, costruita in termini analoghi, l’Agenzia delle Entrate (circ. n. 13/E del 2014) aveva escluso la possibilità di una rivalutazione con effetti esclusivamente civilistici: è ragionevole ritenere che la medesima impostazione valga anche per la nuova disciplina.

A differenza della “rivalutazione Covid” del 2020, le imposte sostitutive devono essere versate in un’unica soluzione entro il termine previsto per il saldo delle imposte sui redditi relative al periodo d’imposta in cui la rivalutazione è eseguita (per i soggetti solari, giugno/luglio 2027), con possibilità di compensazione ai sensi del testo unico in materia di versamenti e riscossione (D.Lgs. n. 33/2025). Diversamente da quanto previsto dall’art. 13 del medesimo disegno di legge per l’assegnazione agevolata dei beni ai soci, al momento non è contemplata la rateizzazione.

Decorrenza degli effetti fiscali

• Ammortamenti e IRAP: i maggiori valori sono riconosciuti “a decorrere dal terzo esercizio successivo a quello in cui la rivalutazione è stata eseguita”; per una rivalutazione eseguita nel bilancio 2026, dal 2029.
• Plusvalenze e minusvalenze: qualora i beni siano “ceduti, assegnati ai soci o destinati a finalità estranee all’impresa prima dell’inizio del sesto esercizio successivo”, ossia prima del 1° gennaio 2032, si assume il costo ante rivalutazione. In tale ipotesi, in virtù del rinvio alla legge n. 342/2000 e ai relativi decreti ministeriali, l’imposta sostitutiva versata dovrebbe essere scomputabile, come già previsto nelle precedenti discipline, ma il beneficio fiscale dell’operazione viene meno.

Allo stato attuale del testo normativo in iter parlamentare, la rivalutazione si rivela, pertanto, uno strumento adatto soprattutto alle imprese che intendano mantenere gli immobili nel proprio patrimonio in un orizzonte di medio periodo.

Saldo attivo di rivalutazione e affrancamento

Il saldo attivo, al netto dell’imposta sostitutiva, deve essere imputato al capitale o accantonato in una riserva speciale, “con esclusione di ogni diversa utilizzazione”. Ai fini fiscali tale riserva è considerata in sospensione d’imposta: in caso di distribuzione ai soci, concorre alla formazione del reddito imponibile della società.

È tuttavia possibile affrancare il saldo attivo, in tutto o in parte, mediante il versamento di un’ulteriore imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’IRAP pari al 10%, con le medesime modalità e scadenze.

Un esempio numerico

Si consideri una S.r.l. titolare di un fabbricato strumentale iscritto in bilancio per un valore netto contabile di 400.000 euro, a fronte di un valore di mercato, risultante da perizia, di 1.000.000 di euro.

IMMOBILE “A”	IMPORTO
Maggior valore rivalutato	600.000
Imposta sostitutiva (8%)	48.000
Saldo attivo di rivalutazione (netto)	552.000
Eventuale affrancamento (10%)	55.200

Ipotizzando un coefficiente di ammortamento del 3%, a decorrere dal 2029 la società potrebbe dedurre maggiori ammortamenti per circa 18.000 euro annui, con un risparmio di IRES e IRAP nell’ordine di 5.000 euro. In caso di cessione successiva al 2031, inoltre, la plusvalenza imponibile si ridurrebbe di 600.000 euro, con un risparmio potenziale di IRES pari a 144.000 euro a fronte dei 48.000 euro di imposta sostitutiva versata.

Un passaggio della relazione tecnica offre qualche spunto di riflessione, in termini di possibili margini di modifiche finalizzate all’aumento del gettito. In particolare, si legge tra le righe che ai fini della stima degli effetti finanziari è stata assunta come riferimento la rivalutazione di cui al D.L. n. 185/2008, che prevedeva un’imposta sostitutiva del 3% per gli immobili ammortizzabili, ipotizzando per il 2027 un tasso di adesione del 2,5%, analogo a quello di allora, “prudenzialmente, nonostante la disposizione risulti essere meno conveniente rispetto a quella del 2008”.

La stessa relazione riconosce dunque che l’onere fiscale della nuova rivalutazione è superiore a quello della disciplina del 2008. Ciò non esclude la convenienza dell’operazione, ma conferma l’esigenza di una valutazione puntuale, condotta bene per bene.

La rivalutazione non costituisce un’agevolazione da adottare in via generalizzata, bensì una scelta di pianificazione fiscale, la cui convenienza dipende dal differenziale tra valore contabile e valore corrente e dall’orizzonte di permanenza dei beni nel patrimonio aziendale. Essa può inoltre rappresentare uno strumento utile per il rafforzamento del patrimonio netto, anche in vista di operazioni di finanziamento o di operazioni straordinarie sul capitale.

Si ribadisce che il testo esaminato è quello del disegno di legge: pertanto, le eventuali modifiche introdotte nel corso dell’esame parlamentare saranno oggetto di successivi aggiornamenti.