Roma, 04 giugno 2022
La nuova normativa in tema di IMU ex art. 1, comma 751, della L. 160/2019, come noto ai più ha previsto un diverso trattamento per gli immobili c.d. “bene merce”.
Dall’esenzione IMU per gli immobili bene merce per il periodo dal 01/01/2014 al 31/12/2019, ad aliquote tra lo 0,1% e lo 0,25% limitatamente al biennio 2020/2021, lasciando autonomia ai Comuni di variarle nell’ambito di detto range fino anche ad azzerarle.
A decorrere dal 1° gennaio 2022, gli immobili bene merce tornano all’esenzione totale, a certe condizioni.
La norma agevolativa si applica ai fabbricati, sia abitativi che strumentali, con esclusione quindi delle aree fabbricabili o terreni agricoli, ancorché iscritti tra le rimanenze, costruiti e posseduti dall’impresa costruttrice purché mantengano la destinazione di “bene destinato alla vendita” e, al contempo, non siano locati a terzi.
Il fabbricato deve essere stato pertanto costruito dall’impresa che lo pone in vendita, e questa condizione è facilmente riscontrabile dalla documentazione urbanistica, in quanto il proprietario sarà anche l’intestatario del titolo che legittima la costruzione stessa.
In assenza di precisazioni puntuali si ritiene che, con riferimento ai fabbricati “recuperati” da una società di sviluppo immobiliare, rimanga valida l’interpretazione della risoluzione del Mef del 11/12/2013 n. 11/DF, secondo cui rientrano nella definizione di “fabbricati costruiti” anche quelli sui quali l’impresa stessa ha effettuato interventi di recupero rientranti nell’art. 3, comma 1, lett. c), d) e f) del DPR 380/2001 (ovvero, in sintesi, interventi di restauro e risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia e di ristrutturazione urbanistica).
L’esenzione totale spetta a partire dal termine dei lavori di costruzione o di ristrutturazione, coincidente, di norma, con la comunicazione di fine lavori, mentre, per il periodo antecedente, l’imposta è dovuta sulla base del “valore venale” dell’area edificabile al 1° gennaio dell’anno di imposizione.
La norma non richiede necessariamente l’iscrizione dei fabbricati tra le rimanenze di magazzino: tuttavia la giurisprudenza (C.T. Reg. Piemonte 16/01/2017 n. 155/4/17, C.T. Prov. Milano 23/02/2021 n. 859/5/21) ritiene che gli stessi debbano essere contabilizzati nell’attivo circolante.
L’ulteriore requisito relativo all’assenza di locazione (non è quindi preclusa l’esenzione in caso di “comodato”) necessita di un approfondimento.
In particolare, lo stesso Ministero dell’Economia e Finanze con la risposta fornita in occasione di Telefisco 2014, ha ritenuto che un’eventuale locazione temporanea durante un’annualità precludesse la spettanza dell’esenzione anche per gli anni successivi. Al riguardo la giurisprudenza (tra tutte, la C.T.P. Torino 3/12/2019 n. 1457/4/19 e C.T.R. Molise 26/04/2021 n. 201/2021) ha abbracciato una soluzione “salomonica” negando l’esenzione esclusivamente per l’annualità nella quale si è verificata la locazione, lasciando impregiudicato il diritto a fruire dell’agevolazione negli altri anni, in quanto ad ogni anno corrisponde un’obbligazione tributaria autonoma.
Alla luce del “nuovo” quadro normativo, il contribuente, ai sensi dell’art. 1, comma 769, della L. 160/2019 (Legge di Bilancio 2020), deve attestare nella dichiarazione IMU il possesso dei requisiti che legittimano l’esenzione. Tuttavia, poiché tale norma richiama espressamente l’art. 2, comma 751 terzo periodo della L. 160/2019 (riferito all’esenzione a partire dal 1° gennaio 2022), in un’ottica prudenziale, si ritiene che non rilevino le dichiarazioni presentate con riferimento agli anni 2020 e 2021 in quanto riferite all’applicazione dell’aliquota agevolata e non dell’esenzione totale.
Pertanto, il contribuente avrà l’obbligo di attestare nella dichiarazione IMU relativa all’anno 2022 – da trasmettere entro il 30 giugno 2023 – il possesso, a partire da tale anno, dei requisiti che ne legittimano l’esenzione, a nulla rilevando quanto comunicato negli anni antecedenti per i medesimi “beni merce”.
L’indicazione dell’“immobile bene merce”, in assenza (ad oggi) di chiarimenti ministeriali, può avvenire indicando nel campo 1 “Caratteristiche” il codice 8 (beni merce), barrando il campo 15 riferito alle esenzioni ed indicando nelle annotazioni la seguente frase: “Fabbricato costituente «immobile merce» destinato alla vendita e non locato esente da IMU ex art. 1 comma 751 della L. 160/2019”.
Ci si deve chiedere se l’omessa dichiarazione IMU non sia causa di decadenza dall’esenzione.
La mancata presentazione della dichiarazione IMU non dovrebbe, in base ad un’interpretazione letterale della norma, essere causa di decadenzadall’esenzione stessa. Infatti, diversamente da quanto previsto dall’art. 2 del DL 102/2013, il testo dell’art. 1, comma 769 della Legge n. 160/2019 non prevede più quale causa di decadenza la mancata presentazione della dichiarazione IMU.
Questo non banale aspetto è stato confermato dallo stesso M.E.F. nella risposta n. 11 resa durante Telefisco 2020, laddove ha precisato che la mancata presentazione della dichiarazione comporta solo l’irrogazione delle relative sanzioni previste per la violazione dell’obbligo dichiarativo IMU e non anche la decadenza dall’agevolazione.
